T3 · 113 m²agência
72 500 €
642 €/m² · Espírito Santo, Nossa Senhora da Graça e São Simão
Moradia T3, para remodelar em Nisa com Vista e Pátio
Distrito de Portalegre · 6008 habitantes · Alto Alentejo
Uma casa custa, em mediana, 463 €/m², 80 % abaixo da mediana nacional. É o 280.º concelho mais caro do país em 306, o 14.º em 15 no distrito.
Valores medianos das escrituras dos últimos 12 meses (INE). Os quartis dizem quanto custam as casas mais baratas (1.º) e as mais caras (3.º); as tipologias só existem para 58 concelhos e as suas freguesias.
Ao preço mediano, um T2 de 80 m² custa 37 040 € e um T3 de 100 m² 46 300 €. O agregado fiscal mediano de Nisa declara 14 130 € líquidos por ano: são 3,3 anos de rendimento para os 100 m².
Amostra dos anúncios de venda e arrendamento no imovirtual.com (recolhida a 2026-10-24), comparada com a mediana das escrituras do INE. Os anúncios são preços pedidos: dizem o que está no mercado hoje, não o que se fechou.
Escolhemos os anúncios cujo €/m² está mais perto da mediana da amostra — nem os mais baratos nem os destacados. Cada um pode ser levado ao simulador.
Fonte dos anúncios: imovirtual.com, 1.ª página de resultados por concelho (até 36 anúncios de apartamentos e 36 de moradias), recolhida a 2026-10-24. Preços pedidos, não pagos; a amostra não é o mercado todo.
Rendimentos declarados no IRS por quem reside no concelho (INE/AT) e salários pagos por empresas sediadas no concelho (Quadros de Pessoal).
Inscritos nos centros de emprego em dezembro de cada ano (IEFP, I.P.) por 1 000 habitantes do mesmo ano (INE).
Renda mediana dos novos contratos para 80 m² contra a prestação de um T2 de 80 m² ao preço mediano, com entrada de 10 %, 30 anos e a taxa média atual dos empréstimos à habitação (3,19 %, 2026-09). Não entra o IMI, o condomínio nem os seguros.
IHRU, Portal da Habitação · renda máxima admitida no Porta 65 Jovem por município e tipologia · teto, não apoio
Em Nisa, quem arrenda paga por mês 130 % mais do que quem compra com crédito, mas sem precisar de juntar 3704 € de entrada. A medida "arrendar vs comprar" no mapa compara os distritos. Simular com os seus números.
Os Censos de 2021 dizem quem é dono e quem arrenda, e quanto pagava cada inquilino conforme a data do contrato. A AIMA, via INE, conta os residentes estrangeiros ano a ano. Juntos mostram quem está exposto às rendas novas e quanta procura chegou de fora.
Mediana calculada por interpolação dentro dos escalões de renda do INE, só nas épocas com 30 ou mais contratos. Dois vizinhos no mesmo prédio podem pagar o dobro um do outro só pela data do contrato.
| Época do contrato | Alojamentos | % dos arrendados | Renda mediana |
|---|---|---|---|
| 1986 e antes | 23 | 11,6 % | — |
| 1987–1990 | 2 | 1,0 % | — |
| 1991–2005 | 10 | 5,0 % | — |
| 2006–2011 | 23 | 11,6 % | — |
| 2012–2016 | 41 | 20,6 % | 203 € |
| 2017–2021 | 100 | 50,3 % | 234 € |
Quem entra agora no mercado de Nisa paga 332 € por um T2; a maioria dos inquilinos de 2021 pagava bastante menos. É por isso que o mercado "parece" aguentar rendas que quase ninguém que já cá vive pagaria.
População estrangeira com estatuto legal de residente (AIMA, publicada pelo INE) a dividir pela população residente. O INE só recebeu dados da AIMA até 2023.
O INE publica onze nacionalidades e junta as restantes em "Outros países".
A linha azul é Nisa; as cinzentas são os outros concelhos do distrito de Portalegre; a preta é Portugal.
| Trimestre | Nisa | Portugal |
|---|---|---|
| 4.º trimestre de 2019 | 304 €/m² | 1094 €/m² |
| 1.º trimestre de 2020 | 306 €/m² | 1127 €/m² |
| 2.º trimestre de 2020 | 303 €/m² | 1146 €/m² |
| 3.º trimestre de 2020 | 313 €/m² | 1167 €/m² |
| 4.º trimestre de 2020 | 353 €/m² | 1190 €/m² |
| 1.º trimestre de 2021 | 334 €/m² | 1197 €/m² |
| 2.º trimestre de 2021 | 289 €/m² | 1218 €/m² |
| 3.º trimestre de 2021 | 324 €/m² | 1251 €/m² |
| 4.º trimestre de 2021 | 289 €/m² | 1297 €/m² |
| 1.º trimestre de 2022 | 277 €/m² | 1346 €/m² |
| 2.º trimestre de 2022 | 340 €/m² | 1402 €/m² |
| 3.º trimestre de 2022 | 339 €/m² | 1446 €/m² |
| 4.º trimestre de 2022 | 345 €/m² | 1484 €/m² |
| 1.º trimestre de 2023 | 342 €/m² | 1509 €/m² |
| 2.º trimestre de 2023 | 329 €/m² | 1541 €/m² |
| 3.º trimestre de 2023 | 330 €/m² | 1579 €/m² |
| 4.º trimestre de 2023 | 321 €/m² | 1611 €/m² |
| 1.º trimestre de 2024 | 364 €/m² | 1633 €/m² |
| 2.º trimestre de 2024 | 377 €/m² | 1661 €/m² |
| 3.º trimestre de 2024 | 370 €/m² | 1709 €/m² |
| 4.º trimestre de 2024 | 395 €/m² | 1777 €/m² |
| 1.º trimestre de 2025 | 419 €/m² | 1845 €/m² |
| 2.º trimestre de 2025 | 434 €/m² | 1923 €/m² |
| 3.º trimestre de 2025 | 461 €/m² | 1991 €/m² |
| 4.º trimestre de 2025 | 500 €/m² | 2076 €/m² |
| 1.º trimestre de 2026 | 500 €/m² | 2168 €/m² |
| 2.º trimestre de 2026 | 463 €/m² | 2264 €/m² |
Preço mediano por m² e renda por freguesia, nos últimos 12 meses. O INE só publica onde há vendas ou contratos suficientes; as restantes freguesias estão na tabela, com os Censos de 2021 (cada nome abre a página da freguesia).
O INE não publica o preço mediano para as freguesias de Nisa: houve poucas vendas nos últimos 12 meses e o valor é omitido abaixo de um mínimo de transações. A tabela tem os Censos de 2021.
| Freguesia | €/m² venda | €/m² renda | Renda T2 (80 m²) | AL registados | Vagas 2021 | Antes de 1981 | Arrendam |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alpalhão | — | — | — | 13 | 27,5 % | 57 % | 11 % |
| Montalvão | — | — | — | 1 | 16,1 % | 78 % | 3 % |
| Santana | — | — | — | 4 | 13,3 % | 79 % | 1 % |
| São Matias | — | — | — | 4 | 6,6 % | 57 % | 3 % |
| Tolosa | — | — | — | 5 | 16,4 % | 63 % | 5 % |
| União das freguesias de Arez e Amieira do Tejo | — | — | — | 10 | 13,5 % | 59 % | 2 % |
| União das freguesias de Espírito Santo, Nossa Senhora da Graça e São Simão | — | — | — | 14 | 14,7 % | 69 % | 9 % |
Os Censos de 2021 mediram cada casa habitada: área, divisões, pisos, elevador, e quanto as famílias pagavam de prestação ou de renda. É o retrato real do parque de Nisa, em abril de 2021, ao lado do que o mercado pede hoje.
INE 0012532, Censos 2021 · encargo médio mensal das famílias com empréstimo para a casa própria · inclui contratos antigos
INE 0012522, Censos 2021 · renda média mensal dos alojamentos arrendados · média de todos os contratos em vigor
INE 0012480 e 0012458, Censos 2021 · agregados em alojamentos sobrelotados sobre todos os agregados
INE 0012518, Censos 2021 · superfície média útil dos alojamentos de residência habitual
Abaixo de 20 m² por pessoa é apertado; as três primeiras linhas, a cheio, são onde a sobrelotação se concentra.
Fonte: INE, Censos 2021 (0012503, 0012512, 0012577, 0012532, 0012522, 0012480, 0012518). Residência habitual; os edifícios contam todos os clássicos.
Fogos licenciados e concluídos em construções novas para habitação (INE), a relação com os nascimentos, e os novos registos de alojamento local por ano (RNAL, só continente). O INE não publica a duração das obras ao concelho: as conclusões são estimadas a partir do prazo previsto na licença.
INE 0013236 · fogos licenciados em construções novas para habitação, anual · licenciar não é concluir · até 2025
INE 0013248 · fogos concluídos em construções novas, anual · estimado a partir do prazo da licença · até 2025
INE 0013044 · taxa bruta de natalidade (nascimentos por 1 000 habitantes), anual · até 2025
INE 0013255 · edifícios concluídos que são ampliação, alteração ou reconstrução, anual · conta edifícios, não fogos
Edifícios concluídos por tipo de obra (INE 0013255): ampliação, alteração e reconstrução contra construção nova. Conta edifícios, não fogos.
INE/DGT 0014611, COS Série 2 · território artificializado sobre a área total, 2018 e 2023 · só continente
Carta de Uso e Ocupação do Solo, Série 2 (INE/DGT, 0014611 e 0014613): edificado, vias, indústria e equipamentos sobre a área total do concelho. Não diz se o solo ocupado é habitação.
Movimentos pendulares dos Censos 2021: quem sai do concelho todos os dias para trabalhar ou estudar, e com que concelhos há mais ligações. Quando um quarto da população trabalha na cidade ao lado, o mercado da casa é o dessa cidade.
Quem mora em Nisa e trabalha em Portalegre paga 644 €/m² a menos do que lá (58 %), a troco de uma deslocação média de 17 minutos.
| Concelho | Pessoas | % das ligações | €/m² lá | Diferença face a Nisa |
|---|---|---|---|---|
| Portalegre | 355 | 30 % | 1107 €/m² | +644 €/m² |
| Vila Velha de Ródão | 83 | 7 % | 462 €/m² | -1 €/m² |
| Crato | 77 | 7 % | 531 €/m² | +68 €/m² |
| Castelo Branco | 69 | 6 % | 1065 €/m² | +602 €/m² |
| Lisboa | 61 | 5 % | 5192 €/m² | +4729 €/m² |
Edifícios por época de construção e proporção com necessidade de reparação (Censos 2021), mais as casas vagas e de uso sazonal. Onde há stock antigo e degradado, há casas sem haver oferta.
| Época | Edifícios | % | Portugal % |
|---|---|---|---|
| 2011 - 2015 | 34 | 0,5 % | 1,4 % |
| 2016 - 2021 | 74 | 1,1 % | 1,7 % |
| 2006 - 2010 | 274 | 3,9 % | 6,2 % |
| 2001 - 2005 | 412 | 5,9 % | 8,6 % |
| Antes de 1919 | 687 | 9,8 % | 4,9 % |
| 1981 - 1990 | 729 | 10,4 % | 16,3 % |
| 1991 - 2000 | 833 | 11,9 % | 15,6 % |
| 1946 - 1960 | 1026 | 14,6 % | 10,5 % |
| 1919 - 1945 | 1318 | 18,8 % | 7,8 % |
| 1961 - 1980 | 1633 | 23,3 % | 27,1 % |
Diferença entre quem veio viver para o concelho e quem saiu, por ano (INE, estimativas de população). O preço da casa é também uma consequência de para onde as pessoas se mudam.
Dormidas nos estabelecimentos de alojamento turístico (INE), por ano e por 100 residentes. Mede pressão real, enquanto o RNAL conta licenças.
A taxa de IMI é a única alavanca de preço que a câmara fixa todos os anos. O incumprimento no crédito à habitação vem do Banco de Portugal, ao nível da sub-região (NUTS III). Os novos contratos de arrendamento dizem se há sequer mercado para arrendar.
Os Censos contam casas vagas de dez em dez anos. A E-Redes publica todos os meses quantos pontos de entrega de eletricidade têm contrato e quanto consomem, por freguesia. Não é o mesmo que "casas vazias" (há garagens e arrecadações), mas é o retrato mais fresco que existe de onde a luz está acesa.
Consumo faturado em baixa tensão (inclui pequeno comércio e iluminação pública) a dividir pelos pontos domésticos com contrato em dezembro. Fonte: E-Redes, dados abertos, CC BY 4.0.
| Freguesia | kWh por casa | Sem contrato /100 |
|---|---|---|
| Alpalhão | 2867 | 30,4 |
| Montalvão | 1476 | 35,4 |
| Santana | 1791 | 32,6 |
| São Matias | 1426 | 42,3 |
| Tolosa | 2879 | 36,3 |
| União das freguesias de Arez e Amieira do Tejo | 2262 | 39,5 |
| União das freguesias de Espírito Santo, Nossa Senhora da Graça e São Simão | 3856 | 32,8 |
Pontos de luz sem contrato por 100 casas com contrato, em dezembro do mesmo ano. Só freguesias com dados do INE e da E-Redes.
Quem vende ou arrenda uma casa tem de pedir um certificado energético. A ADENE publica, por concelho e mês, quantos se emitiram e com que classe: é o retrato térmico do que está no mercado, da classe A+ à F. Casas novas são quase todas A ou melhor; a questão está nas existentes, que são a maioria do que se compra.
O SCE conta só o último certificado de cada fração; uma casa certificada duas vezes aparece uma. Fonte: SCE/ADENE, estatísticas por concelho.
Em 2025, 4 % das casas existentes certificadas ficaram entre A+ e B-. Só anos completos; 2016 em diante porque a regra de cálculo mudou nesse ano.